O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título que gera um direito de crédito ao investidor. Ou seja, o mesmo terá direito a receber uma remuneração (geralmente juros) do emissor e, periodicamente, ou quando do vencimento do título, receberá de volta o valor investido (principal).
Não há investimento mínimo, porém a maior parte dos CRIs possui valor unitário de R$300.000,00.
Do ponto de vista do emissor, o CRI é um instrumento de captação de recursos destinados a financiar transações do mercado imobiliário e é lastreado em créditos imobiliários, tais como: financiamentos residenciais, comerciais ou para construções, contratos de aluguéis de longo prazo etc.
Somente instituições específicas, denominadas securitizadoras, podem emitir o CRI. As companhias securitizadoras de créditos imobiliários são instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações, que têm por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de CRIs, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades.
Os CRIs podem ter por remuneração:
- taxa de juro prefixada; ou
- uma das seguintes remunerações, ajustada para mais ou para menos, por taxa fixa:
- Taxa Referencial (TR) ou Taxa de Juro de Longo Prazo (TJLP), observado o prazo mínimo de um mês para vencimento ou repactuação; ou
- Taxas flutuantes que sejam regularmente calculadas e de conhecimento público e que sejam baseadas em operações contratadas a taxas de mercado prefixadas, com prazo não inferior ao período de reajuste estipulado contratualmente.
- alternativamente, é permitida a emissão de CRIs com cláusula de correção monetária com base nos coeficientes fixados para correção de títulos públicos federais ou índice de preços, ajustada para mais ou para menos por taxa fixa.
- É admitida a estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança, se emitidos com prazo de vencimento mínimo de 36 meses.
O processo pelo qual os recebíveis imobiliários são vinculados ao CRI é conhecido como securitização e, para a sua realização, é necessário seguir uma série de procedimentos formais, incluindo a constituição do denominado Termo de Securitização, com os seguintes elementos:
- identificação do devedor;
- valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão;
- identificação dos títulos emitidos; e
- indicação de outras garantias dos títulos, quando houver.
É comum que seja instituído o regime fiduciário, ou seja, os recebíveis: (i) são separados do patrimônio da securitizadora e destinados exclusivamente à liquidação dos CRIs, bem como ao pagamento dos respectivos custos de administração e de obrigações fiscais; (ii) estão isentos de qualquer ação ou execução pelos credores da securitizadora; e (iii) só responderão pelas obrigações inerentes aos CRIs. Desta forma, a securitizadora não pode utilizar tais recebíveis para outras finalidades que não as acima destacadas.